Amerikaanse Subprime bubbel explodeert!


Op de website http://www.ml-implode.com/ houdt Aaron Krowne bij hoeveel hypotheekbedrijven er inmiddels geen hypotheken meer verstrekken. Sinds februari is het hard gegaan en staat de teller op 36. Het lijkt erop dat het subprime virus met name de laatste dagen hard toeslaat. Gisteren werd de stekker uit New Century (NYSE: NEW) getrokken door de Investment Banks en vandaag maakt Accredited Home Lender (Nasdaq: LEND) bekend dat ze op het punt van omvallen staat vanwege gebrek aan liquide middelen.

Bij New Century zat men zo diep in de problemen, dat de enige "viable" strategie was om door te gaan. Op het moment dat het New Century bootje stil zou komen te liggen, zou het onmiddellijk zinken. Doorvaren en hozen (hopen) was de enige remedie. Niet heel onverwachts zonk gisteren New Century alsnog.

Gezien wat bekend is geworden de afgelopen dagen over New Century, zijn er heel wat mensen geweest die boter op een hoofd hebben gehad en kan alleen maar de conclusie worden getrokken dat er een groot aantal "professionele" beleggers zijn die het predikaat "dom en kortzichtig" volledig waar maken. Velen van hen zijn met miljoenen aan bonussen naar huis gegaan door massaal hun rendement op te pompen door de door New Century (en soortgeljike partijen) aangeleverde "junk" te kopen. Waarschijnlijk zoiets wij maken nu 1-2% meer en na ons de zondvloed.

De reden dat bedrijven als New Century de afgelopen jaren als paddestoelen uit de grond schoten, kwam door het feit dat de verstrekte hypotheken heel gemakkelijk door konden worden verkocht met als middleman een van de grote investment banks. Investeerders stonden werkelijk in de rij om mee te kunnen doen in Mortgage backed securities (MBS's) boom. In den beginne waren het vooral de Pimco's die de vraag creerden, eenvoudigweg omdat deze partijen hadden uitgevogeld dat consumenten teveel betaalde voor de geschreven put die zat verwerkt in de meeste hypotheken, waardoor zij gratis extra rendement konden opstrijken. Ook partijen als Fannie Mae en Freddie Mac werden slapend rijk door hypotheken op te kopen, te bundelen en vervolgens met een winstopslag weer door te verkopen aan beleggers.

In een (grote) markt waar veel wordt verdiend, wil iedereen een graantje mee pikken. Investment Banks, grote jongens die hun eigen start-up beginnen en grote bedrijven die plotseling een groei markt hebben ontdekt en daarmee hun problemen in de core business kunnen verhullen (General Motors).

En jawel meer concurrentie verlaagt de winst marges en de easy money tijd is voorbij. Investeerders hebben zich nog steeds in rijen van drie opgesteld voor jouw "highyield assets" maar leveren lukt niet meer. Dus je moet nee verkopen, of je past je product een klein beetje aan zodat je alsnog kan leveren. In de hypotheken markt betekent dat we gaan mensen bedienen met een lagere kredietwaardigheid dan wel we geven mensen met dezelfde kredietwaardigheid meer geld. Meer risico, maar wel hetzelfde rendement. Aangezien je klanten (de MBS beleggers) nog steeds in rijen van drie staan opgesteld, doet (bijna) niemand er moeilijk over. Zeker als de meeste hypotheeknemers gewoon blijven betalen door hun hypotheek verder te verhogen zodra hun maandelijkse inkomstenstroom niet meer toereikend is. Een spel dat lang goed gaat zolang de huizenprijzen blijven stijgen. Wel een spel waar uiteindelijk twee partijen duidelijk verliezers zijn:

1. de hypotheeknemers die met een veel te hoge hypotheek zitten: het meest extreme voorbeeld vind ik wel de hypotheken waarbij in eerste instantie een relatieve lage maandlast wordt afgesproken die na een bepaalde periode wordt "gereset". Er zjin verhalen bekend waarbij de nieuwe maandlast op een hoger bedrag uit kwam dan wat een huiseigenaar aan maandelijkse inkomen had... Oftewel deze hypotheeknemers gaan failliet, hun droomhuis wordt verkocht en als klap op de vuurpijl blijven ze waarschijnlijk nog met een restschuld zitten. En weer is er een American dream vernietigd.

2. de bezitters van deze hypotheken: zolang minder dan 5% van alle verstrekte risicovolle subprime hypotheken probleemgevallen zijn dan worden bezitters van deze hypotheken gecompenseerd door de hogere behaalde rendementen. Zodra deze percentages naar 10 - 20% of hoger schieten zoals de afgelopen maanden is gebeurd, wordt natuurlijk de bezitter (lees vooral pensioenfondsen en andere institutionele beleggers) plotseling geconfronteerd met grote verliezen. Zeker als de zekerheid (de waarde van het huis) fors daalt doordat teveel hypotheeknemers hun huis moeten verkopen. Dat mensen zich in een hachelijk avontuur storten van een huis kopen valt wel te verklaren door "greed". Als iedereen in je omgeving met een huis slapend rijk wordt, hoe menselijk is het dan om dat ook te willen. En ja daarin gaan velen van ons te ver, en krijgen het spreekwoordelijk deksel op hun neus. Daarentegen vind ik nog steeds onbegrijpelijk dat beleggers zich in rijen van drie hebben opgesteld gegeven het feit dat alleen professionele partijen actief zijn in de MBS markt. Voor particuliere beleggers kan onwetendheid nog als excuus gelden, maar voor professionele partijen lijkt me zo'n argument ver te zoeken. Eigen belang en de druk om het beter te doen dan gemiddeld lijken de verklaring te zijn. Het goede resultaat is op korte termijn zichtbaar, de ravage pas nadat de portfolio manager wat anders is gaan doen zichtbaar.

Greenspan noemde het verspreiding van de risico's over een groot aantal marktpartijen, wat mij betreft lijkt de MBS/CDO markt meer op een stoelendans. En deze week is de muziek gestopt, de vraag is alleen wie er nu nog staat. Veel MBS/CDO/hedge fund managers zullen de komende tijd uit vinden waar hun pool uit bestaat: hypotheken. I wish them luck.

Trouwens de winnaars zijn reeds bekend:

The best way to make money in the dotcom boom was, of course, not by buying dotcom shares…but by selling them to the public. Likewise, the best way to make money in the housing boom was not by buying a house…or even by buying the shares of a mortgage lender. You would have done much better to start a subprime lending business yourself and sell the shares to the public. The secret was to get out fast…before the market crashed…and before the feds came after you. (Quote van Bonner op http://www.dailyreckoning.com/)